Impago de alquiler: el nuevo requisito legal antes de ir a juicio
Desde abril de 2025, cualquier propietario que quiera iniciar un procedimiento judicial por impago de alquiler en España debe, obligatoriamente, demostrar que ha intentado resolver el conflicto por una vía extrajudicial. Esta nueva exigencia viene regulada por la Ley Orgánica 1/2025, y supone un cambio profundo en la forma de gestionar este tipo de conflictos.
La intención del legislador es clara: desjudicializar los conflictos de arrendamiento, fomentar el acuerdo y aliviar la carga de los juzgados. Pero lo más interesante es que abre la puerta a la intervención de profesionales externos, como el perito inmobiliario, cuya figura se vuelve cada vez más relevante y estratégica.
¿Qué exige la nueva normativa?
Antes de presentar una demanda de desahucio por impago, el propietario debe acreditar que ha intentado una solución a través de un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Entre los MASC reconocidos se encuentran:
- La mediación tradicional
- La conciliación notarial o judicial
- La negociación directa
- La Oferta Vinculante Confidencial (OVC)
- La opinión de una persona experta independiente
Es en esta última opción donde el perito inmobiliario puede jugar un papel protagonista.
El perito como “persona experta independiente”
La ley contempla expresamente que las partes pueden acudir a una persona experta neutral para emitir un informe técnico independiente que facilite un acuerdo.
Un perito inmobiliario no solo conoce el mercado y los contratos de arrendamiento, sino que tiene formación para valorar situaciones objetivas, calcular deudas, analizar cláusulas dudosas y emitir informes con rigor legal y técnico.
¿Qué puede hacer un perito en un caso de impago de alquiler?
- Calcular con exactitud la deuda acumulada y los intereses legales.
- Verificar si el contrato cumple con la normativa vigente.
- Evaluar si hay defectos de forma o fondo en el contrato que dificulten su ejecución.
- Emitir un informe imparcial y documentado que ayude a las partes a entender su posición real.
- Participar como figura neutral en una mesa de negociación.
- Servir de base probatoria si finalmente se acude a juicio.
Ventajas del perito frente a la mediación tradicional
Aunque la mediación es una vía válida, presenta ciertos inconvenientes:
| Mediación tradicional | Perito como experto independiente |
| Más lenta y formal | Más ágil y flexible |
| Costosa (desde 300 € por sesión) | Tarifas ajustadas y únicas por informe |
| Requiere asistencia mutua | Puede actuar aunque una parte no colabore |
| Centrada en diálogo emocional | Centrada en hechos objetivos y pruebas |
| No siempre válida para temas técnicos | Ideal para impagos y revisión contractual |
Esto convierte al perito en una alternativa más económica y eficiente, especialmente en impagos simples donde no hay conflicto de fondo, sino una necesidad de documentar y cerrar una reclamación con base sólida.
Obligatorio… pero también útil
Muchos propietarios verán este nuevo requisito como una molestia. Pero utilizar un perito inmobiliario como solución extrajudicial ofrece una ventaja competitiva clara:
✅ Se cumple con el nuevo requisito legal.
✅ Se cuenta con un informe técnico que puede ser usado en juicio.
✅ Se puede alcanzar un acuerdo sin entrar en un proceso judicial largo y costoso.
✅ Se agiliza todo el procedimiento en caso de que no haya acuerdo.
¿Y si no hay acuerdo?
Si el intento extrajudicial no prospera, se puede iniciar el procedimiento judicial adjuntando el informe del perito como prueba de haber intentado un MASC válido. En muchos casos, este informe reduce tiempos procesales, y puede influir en costas o facilitar ejecuciones judiciales posteriores.
Conclusión: el perito, la figura más eficaz en 2025 para gestionar impagos
En el nuevo contexto legal, el perito inmobiliario se convierte en una figura altamente eficaz y rentable. Su intervención no solo aporta profesionalidad, sino también seguridad jurídica y rapidez.
Para propietarios e inmobiliarias, recurrir a un perito no es solo cumplir con una formalidad: es invertir en una solución práctica que evita conflictos mayores y ahorra costes innecesarios.
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