Paga lo Justo al Comprar y Reformar un Inmueble
Cuando un inversor compra una vivienda para reformar, el mayor problema no suele ser la obra… sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) calculado sobre un valor que no refleja el estado real del inmueble.
En muchos casos, la Administración liquida el impuesto tomando como base el valor de referencia, sin tener en cuenta que la vivienda:
- Necesita reforma integral
- Tiene deficiencias estructurales
- Carece de instalaciones actualizadas
- Presenta daños, humedades o deterioro avanzado
- No es habitable en su estado actual
El resultado: un ITP excesivo que reduce la rentabilidad de la inversión desde el primer día.
¿Qué es el informe pericial para el ITP?
El informe pericial para el ITP es una valoración técnica que acredita el valor real de mercado del inmueble en su estado actual, especialmente cuando se trata de propiedades:
- Procedentes de herencias
- Viviendas antiguas sin actualizar
- Pisos ocupados o en mal estado
- Activos bancarios
- Inmuebles para reforma integral
Este informe sirve para justificar que el valor declarado en escritura es correcto y está ajustado a mercado, aunque sea inferior al valor de referencia administrativo.
Especialmente importante para inversores inmobiliarios
Si compras para reformar y vender o alquilar, tu margen depende de tres factores:
- Precio de adquisición
- Coste de reforma
- Fiscalidad
Pagar un ITP inflado puede eliminar una parte importante del beneficio previsto.
Un informe técnico bien fundamentado permite:
✔ Defender el valor real del inmueble
✔ Argumentar técnicamente el estado de conservación
✔ Documentar deficiencias y costes de adecuación
✔ Reducir riesgo de comprobación de valores
✔ Impugnar liquidaciones indebidas
Problema habitual: el valor de referencia no refleja la realidad
El valor administrativo no analiza:
- El estado interior del inmueble
- Reformas pendientes
- Distribuciones obsoletas
- Instalaciones fuera de normativa
- Necesidad de rehabilitación estructural
Por eso, muchos inversores pagan impuestos como si compraran una vivienda lista para entrar a vivir, cuando en realidad están adquiriendo un activo a rehabilitar.
¿Cuándo conviene solicitar un informe pericial de ITP?
Es recomendable cuando:
- El valor de referencia es superior al precio de compra.
- El inmueble necesita reforma importante.
- Existen daños visibles o estructurales.
- Se trata de una operación de inversión con márgenes ajustados.
- Se prevé una posible comprobación por parte de la Administración.
¿Qué incluye el informe?
El informe pericial incorpora:
- Visita y reportaje fotográfico detallado.
- Análisis técnico del estado constructivo.
- Estudio de mercado comparativo.
- Justificación de depreciaciones por reforma.
- Valoración real en fecha de transmisión.
- Fundamentación técnica defendible ante la Administración o en vía económico-administrativa.
Seguridad jurídica para el inversor
Un informe técnico profesional aporta:
- Base objetiva ante Hacienda.
- Argumentación sólida ante una comprobación.
- Soporte en caso de recurso o reclamación.
- Protección del margen de rentabilidad.
Para un inversor inmobiliario, esto no es un gasto: es una herramienta de defensa patrimonial.
Conclusión
Si estás comprando una vivienda para reformar y el ITP se calcula sobre un valor superior al precio real de mercado, necesitas un informe pericial técnico que justifique el valor correcto.
En inversiones inmobiliarias, pagar más impuestos de los debidos no es prudencia fiscal: es perder rentabilidad.