¿Qué es la extinción de condominio y cómo se hace paso a paso?
Cuando una vivienda pertenece a varias personas (una pareja que se separa, hermanos que heredan, socios que compraron juntos), tarde o temprano alguien quiere salir. La extinción de condominio es la forma ordenada de hacerlo. Te explico qué es, cuándo se puede usar y cómo se hace paso a paso, desde el acuerdo hasta el Registro.
Qué es la extinción de condominio
Hay condominio (también llamado proindiviso o copropiedad) cuando un mismo inmueble pertenece a varias personas a la vez y cada una tiene un porcentaje, no una parte física. Es lo habitual cuando una pareja compra al 50 % o cuando tres hermanos heredan un tercio de un piso.
La extinción de condominio pone fin a esa situación: el inmueble se adjudica a uno de los propietarios, que compensa económicamente a los demás por su parte. Quien se queda pasa a tener el 100 % y los demás reciben el valor de su porcentaje.
El Código Civil lo permite expresamente: nadie está obligado a permanecer en la copropiedad y cualquiera de los propietarios puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (artículo 400).
Extinción, disolución, separación o venta de una cuota
- Extinción, disolución o separación de condominio: en la práctica se usan para lo mismo, poner fin a la copropiedad del inmueble entero.
- Venta de una cuota: si uno vende su parte pero siguen quedando varios propietarios, no es una extinción sino una compraventa, y tributa como tal.
La diferencia importa sobre todo por los impuestos, como verás más abajo.
Cuándo se puede hacer
- Divorcio o separación: uno de los dos se queda la vivienda y compensa al otro.
- Herencia: varios hermanos heredan un piso y uno de ellos quiere quedárselo.
- Socios o familiares que compraron juntos y uno quiere recuperar su dinero.
Un piso no se puede dividir físicamente, así que las salidas son dos: adjudicárselo a uno de los propietarios con compensación a los demás, o venderlo y repartir el dinero.
Cómo se hace paso a paso
1. Ponerse de acuerdo
Lo primero es decidir quién se queda el inmueble y aceptar que los demás recibirán una compensación. Si hay acuerdo, todo el proceso es notarial y mucho más rápido.
2. Valorar el inmueble
Es el paso clave, porque la compensación sale directamente del valor que se dé a la vivienda: quien se queda querrá un valor bajo y quien sale, uno alto. Un informe pericial independiente, con visita y comparables reales de la zona, da una cifra objetiva que todos pueden aceptar y que se sostiene si Hacienda la revisa. Así hago la tasación para una extinción de condominio.
3. Calcular la compensación
Con el valor acordado se calcula lo que corresponde a cada uno según su porcentaje. Un ejemplo ilustrativo: una vivienda valorada en 240.000 €, al 50 % y sin hipoteca. Quien se queda el piso paga 120.000 € al otro.
4. Resolver la hipoteca, si la hay
Si queda préstamo pendiente, el banco tiene que aceptar que quien se queda la vivienda asuma la deuda en solitario y liberar al que sale. Conviene hablarlo con la entidad antes de firmar nada. La deuda se tiene en cuenta en la compensación: con 100.000 € de hipoteca pendiente, en el ejemplo anterior el valor neto sería de 140.000 €, y quien se queda asumiría el préstamo y pagaría 70.000 € al otro.
5. Firmar la escritura ante notario
El notario recoge el acuerdo, el valor del inmueble y la compensación. Es importante que el valor que figure en la escritura esté bien justificado.
6. Pagar los impuestos
Cuando la vivienda es indivisible y se adjudica a uno de los copropietarios, la operación suele tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por Transmisiones Patrimoniales, con un tipo bastante menor. El tipo y el plazo de presentación dependen de cada comunidad autónoma; tu gestor o el notario te lo confirmarán.
7. Inscribir en el Registro y cambiar los recibos
Con la escritura firmada y el impuesto pagado, se inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad. Después toca actualizar el titular del IBI, de la comunidad de propietarios y de los suministros.
Qué pasa si no hay acuerdo
Si uno de los propietarios no quiere, cualquiera de ellos puede acudir al juzgado con la acción de división de la cosa común. Si la vivienda es indivisible y no se pacta otra solución, el juez puede acordar su venta, incluso en pública subasta, y repartir el dinero según los porcentajes. Es más lento y más caro, y en una subasta el precio suele quedar por debajo del de mercado.
En estos procedimientos el informe pericial es una prueba clave. Si el caso llega a juicio, lo ratifico y lo defiendo en sala. Así trabajo los peritajes judiciales.
Gastos de una extinción de condominio
- Tasación pericial del inmueble.
- Notaría y Registro de la Propiedad.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Gestoría, si la contratas.
- Gastos del banco, si hay cambios en la hipoteca.
En general no se paga plusvalía municipal, porque no se considera una transmisión, pero confírmalo con tu asesor según tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una extinción de condominio?
Si hay acuerdo y no hay hipoteca, puede resolverse en pocas semanas: el informe de tasación está entre 2 y 5 días después de la visita y luego quedan la firma ante notario y los trámites. Con hipoteca, depende sobre todo de los plazos del banco.
¿Qué valor se pone en la escritura?
El valor real de mercado del inmueble. Si es demasiado bajo, Hacienda puede comprobarlo y reclamar más impuesto; si es demasiado alto, alguien pagará de más. Por eso conviene que esté respaldado por un informe pericial.
¿Se puede hacer con una vivienda heredada?
Sí, es uno de los casos más habituales: los herederos aceptan la herencia y después extinguen el condominio adjudicando la vivienda a uno de ellos. Tasaciones para herencias y donaciones.
Si estás en esta situación, cuéntame tu caso y te digo sin compromiso cómo lo valoraríamos y cuánto costaría el informe. Pide precio sin compromiso.